Lívia Moufarrej Abdalla

A Iguatemi S.A. [B3: IGTI11], administradora do Iguatemi Campinas e do Galleria Shopping, uma das maiores companhias full service no setor, com participação em 14 shopping centers, dois premium outlets e quatro torres comerciais, além do e-commerce Iguatemi 365 e das lojas próprias operadas pela i-Retail, mostra mais uma vez a resiliência de seu portfólio ao fechar o segundo trimestre de 2024 avançando em seus principais indicadores operacionais e financeiros. As Vendas Totais atingiram R$ 4,9 bilhões no período, com crescimento de 7,0% sobre o 2T23.

“Excluindo o mês de maio para os shoppings impactados pelas chuvas no Rio Grande do Sul, o aumento de vendas foi de 9,8%, representando um crescimento real de 5,9% sobre a inflação (IPCA). E nossa performance segue apresentando resultado acima do setor: nos primeiros cinco meses do ano, as vendas totais aumentaram 7,6 pontos percentuais (p.p) acima do crescimento médio da indústria segundo dados da ABRASCE. Isso evidencia a robustez da nossa marca e a excelência do nosso portfólio, formado por ativos estrategicamente posicionados em segmentos de renda mais resistentes às adversidades econômicas”, afirma Guido Oliveira, CFO da Iguatemi S.A. Os segmentos que melhor desempenharam no período foram as operações de Artigos Diversos, Saúde & Beleza, Joalherias e Artigos para o Lar, Livraria, Papelaria, Informática ficando 11,4% e 7,0% acima do 2T23, respectivamente.

O efeito positivo da qualificação do mix de lojas sobre a produtividade da área bruta locável (ABL), com taxa de ocupação 2,6 p.p. acima do ano anterior, mostrou mais uma vez seu efeito positivo nos indicadores de vendas mesmas áreas (SAS) e vendas mesmas lojas (SSS), respetivamente atingindo aumento de 7,0% (9,8% sem RS) e de 4,0%  (6,7% sem RS) no 2T24 versus o 2T23.

Estes resultados também contribuíram para a renovação de contratos de aluguel de forma saudável, com crescimento acima da inflação e atingindo leasing spreads positivos, no valor de +10,9% no 2T24, um resultado 4,9 p.p.acima do  registrado no primeiro trimestre deste ano. “No período, os aluguéis mesmas lojas (SSR) e aluguéis mesmas áreas (SAR) foram de 2,9% e 2,1%, respectivamente. Excluindo os shoppings do RS em maio, registramos aumento de SSR e de SAR de 4,9% e 5,2%, representando um crescimento real de 49 p.p sobre a média do reajuste do IGPM aplicado nos últimos 12 meses”, explica Oliveira.

A Iguatemi chegou ao 2T24 com custo de ocupação de 10,8%, 0,5 p.p. abaixo do indicador do 2T23, menor nível do últimos 10 anos e 0,7 p.p. abaixo da média histórica da Companhia, o que reforça a saúde dos lojistas presentes no portfólio. A inadimplência líquida foi negativa em 1,4%, reflexo do crescimento nas vendas e do poder de cobrança da Iguatemi. Ainda, os empreendimentos do grupo registraram taxa de ocupação média de 95,0% no 2T24, 2,6 p.p. acima do mesmo período do ano anterior. “Seguimos com uma agenda comercial forte, contando com assinaturas relevantes em diversos empreendimentos. Nesse último trimestre, foram comercializadas 109 novos contratos”, destaca o CFO.

Excluindo o efeito da linearização, Infracommerce e o resultado do SWAP das ações, o EBITDA ajustado consolidado atingiu R$ 233,0 milhões no 2T24 – aumento de 11,5% versus 2T23, com margem EBITDA ajustado de 73,1%, melhora de 5,3 p.p. na margem comparado ao 2T23. O FFO ajustado foi de R$ 153,9 milhões, 19,3% acima do 2T23, com margem FFO ajustada de 48,3%, crescimento de 6,4 p.p na margem comparada ao 2T23. Seguindo a mesma linha o Lucro líquido ajustado atingiu R$ 106,5 milhões no 2T24, 24,6% acima do 2T23, com margem líquida ajustada de 33,4%, um aumento de 5,7 p.p. na margem versus o 2T23. Ainda, a alavancagem da Iguatemi encerrou o trimestre em 1,80x da Dívida Líquida/EBITDA ajustado, 0,04x abaixo do 1T24.

A receita bruta foi de R$ 363,3 milhões no 2T24, aumento de 2,9% em relação ao mesmo período de 2023. A receita líquida ajustada atingiu R$ 318,5 milhões no 2T24, crescendo 3,4% versus 2T23. A Receita de Aluguel, composta por Aluguel Mínimo, Aluguel Percentual (overage) e Locações Temporárias, teve crescimento de 3,3% em relação ao 2T23. As operações da i-Retail e Iguatemi 365 somaram uma receita bruta de R$ 38,1 milhões no trimestre, uma queda de 3,5% versus o 2T23. A receita líquida chegou a R$ 29,1 milhões no 2T24 representando uma queda de 5,4% sobre o 2T23.

Destaques do trimestre

Durante o trimestre, a Companhia seguiu com seu compromisso com a alocação de capital eficiente para o contínuo aprimoramento de seu portfólio. Dessa forma, em junho foi anunciada a venda de 50% do Shopping Iguatemi São Carlos, representando a totalidade de sua participação no ativo, e também a venda de 18% do Iguatemi Alphaville, onde a empresa segue como sócia majoritária, detendo 60% do empreendimento. O valor total da transação é de R$ 205 milhões, correspondente a um cap rate médio de 8,3% baseado no resultado operacional (NOI) dos últimos doze meses.

No início de julho, como evento subsequente, a Iguatemi anunciou a aquisição de 16,6% do Shopping RioSul, um dos um dos shoppings mais relevantes do País, na cidade do Rio de Janeiro, que representa o segundo maior PIB do Brasil. O movimento representa a primeira da parceria com o BBIG11, fundo do BB Asset em que a Iguatemi é consultora imobiliária. Nessa operação, o FII terá 33,3% do ativo, totalizando 49,9% junto com a participação da Iguatemi. O investimento da Companhia na operação será de aproximadamente R$ 360 milhões, com cap rate de 7,7%, considerando todas as receitas atreladas à administração do shopping o cap rate implícito é de 11%.

“As transações demonstram nosso comprometimento em alocação de capital eficiente, reciclando ativos à cap rates atrativos e adquirindo empreendimentos com maior sinergia ao nosso portfólio premium”, reforça Guido Oliveira. Ainda em julho, o grupo anunciou a compra adicional de 0,8% de participação do Iguatemi São Paulo, com valor total envolvido de R$ 25 milhões, pagos à vista. As transações, considerando o resultado estimado para 2024, representam um cap rate de 12,3%.

No final de junho, a Companhia concluiu a captação de um novo CRI, no montante de R$ 700 milhões ao custo total de CDI +0,33%a.a.. Os recursos líquidos captados serão destinados pela companhia diretamente e/ou pelas suas controladas, diretas ou indiretas, e/ou investidas, considerando inclusive o condomínio ou consórcios dos shopping centers, para o custeio de despesas futuras de natureza imobiliária vinculadas direta e indiretamente ao desenvolvimento, aquisição, manutenção e reforma de imóveis.

Os eventos seguem sendo importantes aliados para impulsionar o fluxo dos empreendimentos e proporcionar experiências diferenciadas para os  clientes. No 2T24, a Iguatemi contou com iniciativas como Cine Vista, Festa Junina e Disney+, evento inédito no Brasil em parceria com a Disney que recebeu mais de 16 mil pessoas no Iguatemi Campinas e que agora segue para o Iguatemi São José do Rio Preto. Além disso, o SPFW foi realizado pela primeira vez simultaneamente em dois shoppings da Iguatemi. A edição 57 do maior evento de moda da América Latina tomou conta do São Paulo e JK Iguatemi, de 9 a 14 de abril apresentando 27 desfiles.

Para o segundo semestre, a companhia segue otimista. “Encerremos os primeiros seis meses do ano com um ótimo desempenho e em conformidade com os indicadores esperados: crescimento de 6,1% na receita líquida, com margem EBITDA de 79,7% na unidade de shoppings. No consolidado, encerramos com margem EBITDA de 73,6% e CAPEX de R$ 104,3 milhões”,  mostra Oliveira. O executivo reitera Iguatemi segue bem posicionada, com bons indicadores no seu portfólio de shoppings e balanço patrimonial saudável para sustentar seu crescimento. “Continuaremos na busca pela otimização dos nossos empreendimentos e na monetização do landbank para entrar o guidance acordado para este ano”, reforça o CFO.